Comprar uma propriedade requere uma preparação cuidadosa dos documentos necessários e o cumprimento de uma série de procedimentos para garantir uma transacção bem-sucedida. Este artigo descreve os principais documentos que devem ser fornecidos, bem como as étapas mais importantes na compra de um imóvel em Portugal por um investidor estrangeiro.

O processo de compra pode ser dividido em quatro fases distintas:

1ª Étapa – Obtenção e Análise da Documentação da Propriedade em causa

Feita a escolha da propriedade a comprar, é recomendável a contratação de um advogado que poderá aconselhá-lo durante todo o processo, analisar os documentos da propriedade e visitar as entidades competentes para obter os mesmos: 

i) Na Repartição de Finanças:

- Verificar que a propriedade se encontra devidamente registada em nome do vendedor e que está livre de qualquer dívida fiscal;
- Verificar a solvência do vendedor;
- Obter a caderneta predial que possui o nº do artigo cadastral, a morada da propriedade em causa, a identificação das fronteiras (norte, sul, este, oeste), descrição do bem, área total incluíndo a área útil e área construída, o valor patrimonial e a respectiva data da avaliação;
- O valor patrimonial da propriedade é determinado pela avaliação feita de acordo com o Código do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e é de crucial importância já que serve de base para o cálculo da taxa de imposto municipal (ver artigo acerca dos impostos sobre imóveis).

ii) Na Conservatória do Registo Predial:

- Obter uma certidão predial/de teor actualizada da propriedade. É, sem dúvida, o documento mais importante uma vez que, para além de confirmar em que nome se encontra registada a propriedade, também indica a existência de eventuais ónus ou encargos a terceiros, bem como se a propriedade está sujeito a qualquer tipo de hipoteca, servidão, penhora ou processo judicial. Também confirma a morada da propriedade, as áreas e se estas correspondem às que estão reflectidas na caderneta predial. É ainda possível obter o histórico legal do imóvel, incluíndo detalhes de proprietários anteriores, datas de compra e venda, entre outros.

iii) Na Câmara Municipal:

- Confirmar que a propriedade se encontra devidamente licenciada para a sua finalidade (residencial, comercial, serviços ou outro);

- Obter a licença de habitação que identifica o detentor da mesma, o número do arquivo e a licença de construção que deu origem à licença de habitação e a identificação dos respectivos arquitectos e engenheiros envolvidos na construção da propriedade; 

- Na Câmara, o advogado irá também confirmar a localização do edifício e qualquer restrição legal na construção, obtendo para tal, as plantas de arquitectura (plantas “As Built”) - ou copias certificadas - aprovadas pela Câmara Municipal - que servirão para confirmar que o imóvel construído é consistente com as plantas submetidas.

2ª Étapa – Preparação do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Após análise de toda a documentação da propriedade e pré-condições e restrições associadas à compra da mesma, procede-se à elaboração do CPCV. Este é o contrato através do qual ambas as partes - por acordo mútuo ou unilateralmente - prometem assinar um futuro contrato definitivo (escritura). Nesse sentido, o CPCV deve reflectir todas as conduções e obrigações subjacentes à transacção (claúsulas essenciais e acessórias, condições preliminares ou precedentes que possam ter sido estabelecidas, o preço, termos e prazos de pagament, a data da assinatura da escritura, garantias, sanções e todas as condições previstas - salvaguardando os interesses de ambas as partes.

3ª Étapa – Finalização da Compra e Venda da Propriedade (Escritura)

O contrato definitivo de compra e venda - escritura pública - é normalmente executado no cartório notarial mas também pode ser executado por via de um documento particular. Este é contrato que permite a transferência do bem de um proprietário para outro mediante o pagamento do preço acordado e tem os seguintes efeitos: (i) transfer o proprietário, (ii) estabelece a obrigação de pagar o preço.

A responsabilidade de completar as formalidades e cobrir as decorrentes despesas recai sobre a pessoa nomeada para tal na promessa de compra e venda. Na ausência de tal cláusula, o vendedor é responsável por obter toda a documentação necessária para assinatura da escritória, excepção feita para os documentos cuja responsabilidade recai sobre o comprador, tais como: documentos de identificação, procurações e prova de pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) e Imposto de Selo - emitidos pelas autoridades discais. A pessoa responsável pela organização da escritura deve informar a outra parte da data, hora e local pelo meio acordado ou qualquer outro meio que garanta um aviso de recepção.

Os documentos normalmente requisitados para a assinatura de uma escritura referente a uma propriedade urbana incluem (i) Certidão Predial/ de teor contendo a descrição do bem e prova do direito do vendedor em vendê-lo, (ii) prova da situação cadastral do bem, (iii) declarações e provas de pagamento do IMT e Imposto de Selo, (iv) Licença de Habitação (ou utilização) ou prova de isenção, (v) Ficha Técnica de Habitação quando aplicável, (vi) Certificado Energético e (vii) documentos certificando a identidade das partes.

4ª Étapa – Registo da Compra da Propriedade

Após a compra da propriedade, é necessário informar a Repartição de Finanças local de forma a que o novo proprietário se torne responsável pelas respectivas taxas e impostos que recaem sobre o imóvel. Tal comunicação deve ser acompanhada por uma cópia da escritura. É também necessário registar a compra na Conservatória do Registo Predial (o seu advogado irá tratar destas questões). 

Apesar de não ser obrigatório, recomendamos sempre a utilização de um advogado especializado em direito imobiliário de forma a agilizar todo este processo e garantir os seus interesses.

Informação fornecida pelo Doutor Tiago Felizardo - Advogado em Almancil