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Tudo o que precisa de saber em relação às diferentes taxas e custos aplicáveis a imóveis em Portugal. IMI, IMT, Imposto de Selo, Mais-valias, Despesas Legais - O que são? Quem é responsável pelo pagamento das mesmas? Quando devem ser pagas?
PERSPETIVA do COMPRADOR
O IMT, tal como indica o nome, aplica-se sempre que exista uma mudança de proprietários de um imóvel. Este imposto é pago pelo comprador antes da assinatura da escritura, uma vez que o comprovativo original do pagamento deve ser apresentado ao notário aquando da conclusão da transação.
A taxa recai sobre o valor mais alto do imóvel, seja ele o preço de aquisição ou o valor patrimonial - VPT. Tenha presente que o valor patrimonial é, na grande maioria dos casos, bastante inferior que o preço de aquisição. O IMT irá variar consoante esteja a adquirir uma propriedade para habitação própria e permanente ou para habitação secundária ou para arrendamentos.
Não recai IMT na compra de acções de uma White listed corporate (informações adicionais no final do artigo).
Ex. para a compra de uma propriedade para habitação própria e permanente no valor de €250.000
€250.000 x 7% = €17.500
Parcela a Abater = €9.087,19
Total de IMT a pagar = €17.500 - €9.087,19 = €8.412,81
Ex. para a compra de uma propriedade para habitação secundária no valor de €450.000
€450.000 x 8% = €36.000
Parcela a Abater = €11.035,25
Total de IMT a pagar = €36.000 - €11.035,25 = €24,964.75
Determinadas compras poderão beneficiar de isenção, nomeadamente, a aquisição de prédios urbanos objetos de reabilitação urbanística ou a aquisição de prédios classificados como de interesse nacional/público/municipal, ou ainda, ao abrigo do RFAI (Regime Fiscal de Apoio ao Investimento) empresas que façam investimentos relevantes, entre outros. Procure aconselhamento profissional para obter mais informações.
IMPOSTO DE SELO
O Imposto de Selo incide sobre o conjunto de atos ocorridos em Portugal e não sujeitos ou isentos de IVA, tais como contratos, escrituras, empréstimos e transações financeiras, entre outros. A taxa varia de acordo com o tipo de operação em causa. Na aquisição de propriedade, a taxa é de 0,8% sobre o valor mais alto do imóvel (valor de venda ou VPT). É da responsabilidade do comprador liquidar a mesma antes do deed, para apresentação da prova de pagamento junto ao notário.
Não se aplica o imposto de selo na aquisição de propriedades pertencentes a empresas em "listas brancas".
Ex. para a compra de uma propriedade no valor de €500.000
Total de Imposto de Selo a pagar = €500.000 x 0.8% = €4.000
DESPESAS LEGAIS
Quando decide comprar uma propriedade, aconselhamo-lo a procurar um advogado especializado na compra e venda de imóveis, uma vez que o seu papel é essencial para finalizar uma transação tão tranquila e confiável quanto possível. As funções do advogado passam por: verificar de quem é a propriedade e a solvência do mesmo; obter a caderneta predial; consultar possíveis restrições legais e/ou de construção; analisar as pré-condições e restrições associadas à compra do bem; etc. No caso da aquisição de propriedades pertencentes a empresas em "listas brancas", o advogado encarregar-se-á também da devida diligência. (Ler mais acerca do papel dum advogado no processo de compra de uma propriedade em Portugal).
NOTÁRIO & REGISTO
Após a compra de um imóvel, é necessário informar a repartição de Finanças local, bem como registar a compra na Conservatória do Registo Predial (o seu advogado irá tratar destas questões). Os custos de registo, bem como do Notário são de aproximadamente €1.000 e suportados pelo comprador.
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Na qualidade de PROPRIETÁRIO, os impostos referentes ao seu imóvel são os seguintes:
O IMI tem incidência sobre o VPT (Valor Patrimonial) - que tem em consideração vários critérios - tais como idade do imóvel, áreas, comodidades e localização. o IMI é anualmente fixado por cada município e pode variar entre 0.3% e 0.8%. Boa notícia para os proprietários no triângulo dourado - o Município de Loulé irá baixar a taxa de IMI para o mínimo de 0.3% em 2017 (em comp. com a anterior taxa a 0.38%).
O IMI é pago anualmente nas seguintes modalidades:
Existem casos passíveis de isenções (ex: propriedade para residência permanente poderá estar isenta de IMI de 3 a 6 anos - art. 46º n.º1 do EBF - Estatuto dos Benefícios Fiscais) com prazos para poder-se candidatar às mesmas. De forma a obter mais informação, opte por um aconselhamento personalizado.
O Imposto de Selo de 1% sobre "prédios de luxo" foi revogado e "substituído" pelo AIMI (Adicional ao IMI). O novo imposto incide sobre a soma dos Valores Patrimoniais Tributários (VPT) de todos os prédios urbanos para habitação bem como terrenos para construção acima dos €600.000 detidos por cada sujeito passivo (excluíndo, assim, imóveis industriais e turísticos).
Simplificando, um proprietário, cuja soma dos VPT do seu património (habitação + terrenos para construção) seja superior a €600.000, irá pagar uma taxa de 0.7% apenas sobre o excedente acima dos €600.000 (ex.: se o VPT total for de €700.000, o proprietário pagará 0.7% sobre €100.000). Salienta-se que as pessoas singulares têm garantida uma dedução*** de €600.000 ao VPT total ou de €1.200.000 caso os sujeitos - casados ou em união de facto - optem pela tributação conjunta. Assim, só pagarão a taxa se o valor final, após deduções, ultrapassar a barreira dos €600.000 (ou €1.200.000 no último caso). Quando a soma dos valores patrimoniais for superior a €1.000.000, a taxa marginal será de 1%.
Assim, se por um lado, o AIMI penaliza agora um novo espectro de proprietários (os que possuem imóveis entre os €600.000 - €1.000.000) que antes não estavam ao alcance do Imposto de Selo sobre prédios de luxo, por outro lado, é favorável aos proprietários de imóveis cujo VPT total ultrapassa a barreira do milhão. Isto porque os proprietários que antes eram taxados a 1% sobre o VPT Total, são agora taxados a 0.7% sobre o VPT até aos €1.000.000 e 1% sobre o valor que excede o milhão.
No caso de imóveis de empresas registadas em paraísos fiscais "lista negra" (Gibraltar, San Marino, etc.) mantém-se a penalização de 7.5% como acontecia com o antigo imposto de selo.
Mas como nem tudo são más notícias, saiba que as pessoas colectivas também saem a ganhar com este novo imposto. A nova taxa aplicada é de 0.4%**** sobre a totalidade do VPT (e não apenas sobre o excedente como no caso das pessoas singulares) mas.. para as propriedades de empresas em "listas brancas" (Delaware, Malta, etc.) isto significa uma notável redução no imposto que passou de 1% para os 0.4%!
Para além das habituais despesas de água, gás, electricidade, manutenção de piscina/jardim, alarme, seguro (...), que irão variar substancialmente consoante a sua utilização/fornecedor/localização, o proprietário de um imóvel situado num condomínio/resort terá de pagar as respectivas despesas para a correta manutenção do local e suas infraestruturas. O Triângulo Dourado possui inúmeros e distintos condomínios, pelo que achámos conveniente reunir informação genérica sobre os mais importantes. Visite o nosso separador para saber mais acerca dos valores de condomínio.
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Se decidir vender a sua propriedade, saiba quais os principais custos com os quais deverá contar:
A taxa de mais-valias aplica-se na transferência de propriedades, sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra (ou o valor de construção), ajustado de acordo com as taxas de inflação e deduzido de custos devidamente documentados - ocorridos na aquisição do imóvel (IMT, notário e despesas de registo), na venda (fatura da comissão da agência imobiliária), ou em quaisquer melhorias efetuadas ao bem (nos últimos 12 anos anteriores à venda). É, nesse sentido, de extrema importância manter todas as faturas referentes à construção e/ou remodelações executadas para poder abatê-las e dessa forma, reduzir o valor a pagar.
A taxa é de 28% para sujeitos singulares não-residentes***** e 25% para empresas não-residentes. Enquanto residente na UE, poderá optar por ser taxado enquanto residente em Portugal mas para tal, terá de declarar todo o seu rendimento de forma a calcular-se a taxa marginal que irá aplicar-se ao seu lucro.
Residentes portugueses pagam uma taxa sobre apenas 50% do seu lucro. A dedução da inflação fica disponível após 2 anos. O lucro é somado aos outros rendimentos recebidos nesse ano e taxado de acordo com o escalão em que se inserem (podia ir dos 14.50% aos 48% em 2016).
Se, por sua vez, estiver enquadrado no regime de Residente Não Habitual (RNH), o lucro é "isento com progressividade" em Portugal se puder ser taxado no país de origem. Não obstante, significa que tais lucros são somados à sua conta total de imposto apurado e que então, a taxa sobre isso é deduzida do montante global. Em termos práticos, significa que a taxa aplicada sobre qualquer rendimento ou lucro que é directamente taxável em Portugal pode aumentar.
Poderá evitar o pagamento desta taxa - total ou parcialmente - se a propriedade em causa for a sua residência permanente e os resultados da venda forem reinvestidos na aquisição, melhoria ou construção de uma nova residência permanente em Portugal, na UE ou no EEE (Espaço Económico Europeu) até 36 meses depois da venda ou 24 meses antes da venda.
Existem outras formas de reduzir esta obrigação fiscal dependendo da forma como o resultado dos seus activos é calculado, pelo que deverá sempre procurar aconselhamento especializado de forma a fazer a melhor poupança possível.
É importante que se assegure estar perante uma agência imobiliária devidamente licenciada para o efeito. Nesse sentido, confirme o nº bem como a validade da licença da agência com a(s) qual(ais) irá assinatar um contrato. Poderá fazer uma rápida consulta dessas informações no portal do IMPIC.
A comissão das agências imobiliárias é normalmente de 5% + IVA à taxa legal em vigor. Conforme informado anteriormente, essa despesa poderá ser utilizada para reduzir as mais-valias.
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Existe uma isenção tributária nas heranças entre parentes próximos (pais, filhos, cônjuges). No caso de doações, terá de contar com o imposto de selo de 0.8% sobre o VPT do bem em questão.
No caso de heranças ou doações a outros indivíduos, aplica-se uma taxa de 10%.
* Aviso de Responsabilidade: Na preparação deste site e do seu conteúdo, todos os esforços foram reunidos para oferecer a informação mais atual, correta e clara possível. No entanto, uma vez que erros inadvertidos podem ocorrer e uma vez que as leis e regulamentos relevantes mudam recorrentemente, a presente informação poderá não ser atual. A precisão do conteúdo, opiniões expressas e outros links fornecidos por estes recursos não são investigados, verificados, monitorizados ou patrocinados pela YLP. Além disso, as informações contidas neste site são fornecidas para uma visão geral e resumida e não devem ser consideradas como declaração autorizada do direito e prática portuguesas. Nenhuma ação deverá ser tomada com base nas informações contidas neste site. Os leitores devem sempre obter aconselhamento jurídico específico e profissional.
**Taxas de IMT adicionais: em terrenos rústicos a taxa aplicável é de 5%; em propriedade urbana não destinada exclusivamente a habitação (ex. comercial e terrenos para construção) é de 6,5% e em propriedades adquiridas por residentes em “paraísos fiscais” é 10%. Não recai IMT na compra de acções de uma White listed corporate (informações adicionais no final do artigo).
*** Esta dedução não se aplica a: pessoas coletivas cujo ativo seja composto em mais de 50% por imóveis não afetos a atividades de natureza agrícola, industrial ou comercial; pessoas coletivas cuja atividade consista na compra e venda de bens imóveis; sociedades de simples administração de bens, sujeitas ao regime de transparência fiscal; sujeitos passivos que tenham dívidas à Autoridade Tributária e Segurança Social; entidades que se encontrem em regimes fiscais claramente mais favoráveis.
****No caso de prédios afetos ao uso pessoal dos titulares do capital, dos membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos de administração, é aplicada a mesma taxa que nas pessoas singulares, i.e. 0.7% e uma taxa marginal de 1% na parcela do valor tributável que exceda €1.000.000.
*****Para residentes no Reino Unido, o lucro também seria taxado no R.Unido, mas graças à convenção da dupla tributação, qualquer imposto pago em Portugal pode ser creditado contra o imposto devido no R. Unido.
